2022年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)罕見的深度調(diào)整，全行業(yè)經(jīng)歷了一次出清周期。不過(guò)，從另一個(gè)角度來(lái)看，“去腐生肌”之后，隨著供求重新平衡，房地產(chǎn)業(yè)也有望走向真正的良性循環(huán)。

　　樓市擁抱新周期

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國(guó)商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米；商品房銷售額從2021年的約18.2萬(wàn)億元(人民幣，下同)降至約13.3萬(wàn)億元。商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下多年新低。同時(shí)，去年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。房屋新開工面積、土地購(gòu)置面積、房企到位資金等指標(biāo)均大幅下滑。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，盡管支持房地產(chǎn)發(fā)展的幾項(xiàng)重要維度(人口、城鎮(zhèn)化速度等)在過(guò)去幾年已經(jīng)發(fā)生了一些變化，但市場(chǎng)面在2022年才真正顯示樓市開始進(jìn)入新周期。

　　中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛也認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)高位運(yùn)行是不合理、不可持續(xù)的。由于一些長(zhǎng)期變量發(fā)生改變，如人均住房面積、人口老齡化等，房地產(chǎn)不可能像過(guò)去一樣高位增長(zhǎng)了，“我們預(yù)判未來(lái)十年房地產(chǎn)以及住房新增部分規(guī)模在10億平方米至12億平方米左右，匹配相應(yīng)房地產(chǎn)投資規(guī)?！?。

　　經(jīng)過(guò)去年的深度調(diào)整，他指出，從總量上看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在接近合理區(qū)間。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也認(rèn)為，房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量時(shí)代。他指出，目前城鎮(zhèn)住房套戶比(住宅套數(shù)和家庭戶數(shù)的比例)已達(dá)1.09，供求基本平衡，未來(lái)多數(shù)城市將面臨住房過(guò)剩，再加上人口老齡化加速到來(lái)，未來(lái)住房需求將有所收縮。

　　現(xiàn)房銷售推動(dòng)轉(zhuǎn)型

　　在供給與需求重新平衡的過(guò)程中，新周期或?qū)⒗_序幕。近期官方所提及的一項(xiàng)關(guān)鍵變化值得注意。

　　近日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，將當(dāng)前和今后一段時(shí)期的房地產(chǎn)工作重點(diǎn)總結(jié)為“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型”。在促轉(zhuǎn)型方面，會(huì)議明確指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

　　從“賣樓花”的預(yù)售制到現(xiàn)房銷售，這一變化意味著什么？

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受中新社記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)房銷售有助于減少樓房爛尾及質(zhì)量問題，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，也能引導(dǎo)其注重產(chǎn)品質(zhì)量和高品質(zhì)服務(wù)，引導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，降低杠桿和負(fù)債水平。他認(rèn)為，未來(lái)現(xiàn)房銷售可能在重點(diǎn)城市的部分地塊進(jìn)行試點(diǎn)，或明確為土地出讓的條件。

　　不過(guò)，劉水提醒，從預(yù)售到現(xiàn)房銷售，應(yīng)該是緩慢的轉(zhuǎn)換過(guò)程，不能“急轉(zhuǎn)彎”或一蹴而就。預(yù)售制在國(guó)內(nèi)已有近20年歷史，如果驟然切換至現(xiàn)房銷售，可能會(huì)加重房企資金困難。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對(duì)中新社記者表示，現(xiàn)房銷售就不再有保交樓問題，這意味著未來(lái)的住房供應(yīng)會(huì)更多強(qiáng)調(diào)民生保障。李宇嘉也提醒，現(xiàn)房銷售應(yīng)該因區(qū)施策，因時(shí)施策，匹配各城市的在售庫(kù)存及未來(lái)幾年的土地供應(yīng)計(jì)劃，不宜一步到位。

　　對(duì)于短期庫(kù)存較少的區(qū)域，李宇嘉認(rèn)為，更適宜提前加大供地，再采取“新老劃斷”的模式。對(duì)于短期庫(kù)存較多的區(qū)域來(lái)說(shuō)，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，或是可選擇的過(guò)渡方案。

　　波動(dòng)性弱復(fù)蘇

　　近日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在世界經(jīng)濟(jì)論壇2023年年會(huì)上發(fā)表致辭時(shí)表示，中國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)定預(yù)期，提供合理流動(dòng)性，放松過(guò)熱時(shí)期的調(diào)控措施，積極擴(kuò)大有效需求。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍有足夠的需求支撐。

　　全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提出，2023年將以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，同時(shí)也明確將嚴(yán)控投機(jī)炒房。

　　倪鵬飛指出，2023年及未來(lái)一段時(shí)間，如果沒有意外事件沖擊，房地產(chǎn)總體走勢(shì)將是波動(dòng)性弱恢復(fù)。

　　張波則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)底部已逐步清晰，房?jī)r(jià)或在今年二季度企穩(wěn)。（中新社記者 龐無(wú)忌）

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