近日在上海嘉定區(qū)拍攝的房地產新政實施后首個開盤項目的現場。 　　新華社記者 鄭鈞天攝

　　今年5月，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行等多部門打出政策“組合拳”，明確取消全國層面房貸利率下限、下調首付款比例和公積金貸款利率。此后，國內多地紛紛因地制宜出臺樓市新政。特別是在北京、上海、深圳、廣州等備受關注的一線城市，提振樓市的系列政策力度大、落地快，市場總體呈現積極反應。

　　專家認為，目前房地產市場仍處于調整階段。伴隨樓市新政有序落地，政策效果逐步釋放，居民住房需求將得到有效滿足，樓市趨暖勢頭有望繼續(xù)保持。

　　

　　“北上廣深”調整房地產政策

　　7月10日，記者走進北京市朝陽區(qū)一家房產中介門店，店內只有2名負責人在值守，其中一名負責房屋租賃業(yè)務，另一名負責房屋買賣業(yè)務。

　　“其他房產經紀人都去帶客戶看房了。北京前段時間出臺樓市新政策之后，門店近期的帶看量比較穩(wěn)定，每天有三四組客人，周末會更多一些?！痹撻T店房屋買賣業(yè)務負責人告訴記者。

　　這名房產經紀人所說的樓市新政，即北京市6月26日發(fā)布的系列房地產政策。當日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等部門印發(fā)《關于優(yōu)化本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確實施調整商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例等。

　　具體來看，針對北京地區(qū)購買首套住房的居民，最低首付款比例調整為不低于20%，5年期以上房貸利率下限調整為3.5%。對于購買二套住房的居民，位于五環(huán)以內的，最低首付款比例調整為不低于35%，5年期以上房貸利率下限調整為3.9%。位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調整為不低于30%，5年期以上房貸利率下限調整為3.7%。該通知還提出，北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。此外，提高購買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度等。

　　其他一線城市也推出一系列“地方版”房地產新政。

　　5月28日，上海市房地產新政“滬九條”正式施行。“滬九條”涵蓋調整上海市房屋限購政策、擴大非滬籍單身人士購房區(qū)域、調整首套房及二套房最低首付款比例、放寬二孩及以上家庭住房限購政策、調整首套房公積金貸款個人最高額度等。上海市房管局有關負責人表示，此次政策優(yōu)化體現了綜合施策、分類施策、精準施策三方面考量。從分類施策的角度看，供應端著手更好滿足改善性住房需求，優(yōu)化套型結構，提高中小套型住房面積標準，差異化降低中小套型住房比例；在需求端，立足服務安居，針對區(qū)域市場特點，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策；在信貸端，為促進重點區(qū)域職住平衡，新城和南北轉型等區(qū)域繼續(xù)實行差異化住房信貸政策。

　　同為一線城市的深圳、廣州也出臺了樓市新政。深圳市自5月29日起下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限；廣州市5月29日起正式取消房貸利率下限，并于7月初調整了外籍人士及港澳臺居民購房政策，明確外籍人士及港澳臺居民可在限購區(qū)內購買120平方米及以下的住宅一套，在非限購區(qū)或在限購區(qū)購買120平方米以上的住宅不限制套數。

　　一線城市市場活躍度提升

　　業(yè)內人士告訴記者，近期“北上廣深”四大一線城市紛紛調整房地產政策，是為了響應5月17日住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行等部門推出的全國性樓市新政。在此基礎上，各地遵循因城施策原則出臺“地方版”細化政策，旨在根據各地經濟發(fā)展和人口結構等特質，針對性地滿足居民住房需求、提振樓市表現。

　　那么，一線城市樓市新政落地效果究竟如何？

　　記者走訪了北京市朝陽區(qū)幾家房產中介門店，根據門店工作人員的反饋，近期其二手房交易量總體有所回升，有的門店短期內成交量較多，“有些客戶之前就看過房，在新政策出臺后果斷決定入手”；有的門店則在政策落地后迎來新客，“很多購房者聽說下調了首付款比例，希望能買到面積大、位置好的房子”。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，一線城市樓市政策落地后，新房、二手房市場活躍度均有回升，其中二手房在政策優(yōu)化及“以價換量”共同帶動下，市場活躍度回升速度較新房更快。根據中指數據，6月份，一線城市二手房成交套數均有所增長。其中，北京市二手房成交14986套，環(huán)比增長12%，同比增長29.1%；上海市二手商品房成交超2.6萬套，創(chuàng)近一年新高，多個單日網簽量超1000套，市場活躍度較高；深圳市二手房市場保持較高活躍度，在5月高基數下，環(huán)比較5月增長5.3%，同比在低基數下增長71%，市場延續(xù)溫和修復態(tài)勢。

　　一線城市新房市場回暖跡象同樣明顯。根據研究機構克而瑞數據，6月份，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米、39萬平方米，成交面積均創(chuàng)年內單月新高，環(huán)比分別增長21%、66%、48%、38%，其中廣州、深圳成交量超過去年同期。

　　“近期一線城市樓市交易呈現積極態(tài)勢，提振樓市表現的關鍵還是對于限購、限貸政策的放松?！笔锥冀洕Q易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池認為，限購政策決定了購房者入市資格，也就是多少人能夠買房，這直接決定了市場需求；限貸政策主要包括對首付款比例和房貸利率的限制，而下調首付款比例就是放寬了入市門檻，首付款比例越低，購房者購房能力就越強。下調房貸利率，真正減輕了購房人負擔，能更有效地促進購房者入市。

　　持續(xù)優(yōu)化政策提振購房者信心

　　“北上廣深”樓市新政的落地有效刺激了房地產市場回暖，但部分購房者在進行購房決策時仍持一定觀望態(tài)度。

　　上海市民羅進最近想購買一套“小兩室”，“我是上海人，之前一直跟父母住在一起，現在想買一套自己的房子，關注到房地產新政策之后，我就開始著手看房了。”羅進說，“但從‘看’到‘買’還有個過程，畢竟房子是家庭重要資產，希望能在房價比較穩(wěn)定的狀態(tài)下入手。”

　　趙秀池認為，無論是剛需還是改善性住房需求，購房者普遍都較為關注房價走勢?！胺績r波動也是影響購房者入市的重要因素，對于住房，人們往往希望‘買漲不買跌’，所以看市場回暖趨勢，不僅要看交易量上漲與否，也要關注房價是否穩(wěn)定?！壁w秀池說。

　　從部分一線城市的交易情況看，市場活躍度有所提升與“以價換量”存在一定聯系?！暗邇?yōu)化也發(fā)揮著重要作用?！标愇撵o表示，4月以來，一線城市均在限購、限貸等方面進行了政策優(yōu)化，“517”樓市新政出臺后，各地又細化了當地政策，下調首套房、二套房首付比例和房貸利率等，這些在較大程度上釋放了購房需求。

　　在業(yè)內人士看來，要促進樓市總體趨穩(wěn)趨暖，重點仍在于通過系列政策鼓勵，提振購房者消費信心。當前，北京、上海、深圳仍存在部分限購限制，這也說明一線城市存在進一步優(yōu)化政策的空間。

　　“比如，北京市目前對于購房者社保等條件要求依然較高，可以考慮優(yōu)化限購政策，縮短購房所需社保年限，還可以出臺降低交易稅費、加大補貼力度等相關政策。”陳文靜認為，如果繼續(xù)調整優(yōu)化樓市政策，一線城市樓市活躍度有望繼續(xù)保持，有利于市場筑底企穩(wěn)。

　　趙秀池分析，除了放寬社保年限等購房條件，還可以結合人口和人才政策適時調整限購要求，比如對多孩家庭提高房貸支持。此外，可以考慮繼續(xù)調整房貸利率，并對存量房貸利率進行下調。

　　“目前部分一線城市也在積極跟進‘以舊換新’政策。在優(yōu)化‘以舊換新’流程、提高效率的同時，應該給予實質性的稅費減免優(yōu)惠，鼓勵更多購房者加入，以此促進‘買一賣一’順利推進。”趙秀池說，“隨著一系列房地產新政持續(xù)落地，一線城市樓市有望繼續(xù)保持趨暖態(tài)勢?！?/p>

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